企业法律风险培训网-债权法案例4

点击数：31032019/5/10 9:12:13　来源: 广东法律风险培训网

案例四：2007年1月1日出租人与承租人签订了一项房屋租赁合同,合同期限为两年,承租人在签定租赁合同时不知道该房屋已被抵押,合同履行了6个月后,法院通知承租人,该房屋所有人(出租人)因无法尝还贷款，债权人起诉,法院裁定拍卖该房产,拍卖所得用于尝还债务。2007年9月该房产被拍卖,法院下达了文书将该房产所有权判给第三方,于次年(2008年)5月份办完房产证交接手续。之后并未与承租人签定任何租赁合同,也未及时处理租赁后续事宜。2008年10月新房主找到承租人索要2007年9月至2008年10月的房租,承租人以原合同没有终止且并未与新房主签定任何协议为由,拒绝付款,同时对新房主的受益日期表示疑义。 资料：房屋至被拍卖后，原房主（出租人）已无法找到。企业法律风险培训网

 问题:  1、新房主的受益日是法院判决书时间还是房产证办理的时间?

2、承租方可否拒绝新房主的付款要求？ 

3、新房主是否可以解除原租赁合同并收回房屋？后续事宜该如何办理？ 

解答：  1、是依据法院的判决书来确定所有权取得时间。根据《物权法》规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

2、承租人不得拒绝新房主付款请求。根据房屋买卖不破租赁之原理，原租赁合同对新房主有约束力，但因房屋所有权已归新房主，所以承租人应向新房主交付租金。企业法律风险培训网 

 3、根据房屋买卖不破租赁之原理，原租赁合同尚未到期，故对新所有人具有拘束力，所以，新房主不得解除合同。 原租赁合同期满后终止，但承租人与新房主之间可以在意思表示一致的基础上重新签订租赁合同。